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  • Ortsentwicklung- Planungsinstrumente

    • Erstellungsdatum: 27.02.2018
Die Ziele für die Ortsentwicklung sind erarbeitet, die Planungsinstrumente sind bekannt. Was ist nun ganz konkret zu tun, um das zu erreichen, was Sie sich als Ziel gesetzt haben? Können unsere Planungsinstrumente dies überhaupt leisten? Im Seminar wurde das Thema der städtebaulichen Entwicklung mit seinen formellen Hilfsmittel des Bebauungsplanes und seinen vorbereitenden Instrument des Rahmenplanes vertieft.
In diesem Zusammenhang werden alle wichtigen Satzungen thematisiert:

Einheimischenmodell - Die Stadt hat ein Wachstum von ca. 4,5%, sie verfügt über 130 eigene Bauplätze und hat 250 Nachfragen. Die Belebung der Altstadt hat in den letzten Jahren insgesamt zu einer immensen Aufwertung des Standortes Vohburg geführt und ist eines der wichtigsten Ziele im Zuge der Stadtentwicklung. Die Stadt hat darüber hinaus 60 Sozialwohnungen für Asylbewerber bzw. sozialschwache Personen geschaffen.
Im Rahmen zweier Baulandmobilisierungsmodellen hat die Stadt 20 Bauplätze im Rahmen des sog. „Familienmodells“ (s. Seminarvorlage: Richtlinien der Stadt Vohburg zur Vergabe von Wohnbaugrundstücken im „Familienmodell“) sowie 10 Bauplätze im sog. „freien Modell“ (s. Seminarvorlage: Richtlinien der Stadt Vohburg zur Vergabe von Wohnbaugrundstücken im „freien Modell“) geschaffen, 7 Bauplätze hat die Stadt noch vorrätig, bzw. behalten. Ziel ist es einen sog. geordneten Zugang zu erreichen, damit die Stadt auch die Nachfolgekosten im Überblick hat.
„Familienmodell“
Das bodenpolitische Ziel ist es – jungen Familien Bauplätze zur Verfügung zu stellen, d. h. die Zielgruppe ist hier mit Altersangabe definiert à die Erforderlichkeit ist für die Stadt verpflichtend.
Eine alternative Bepunktung könnte auch vom Alter der Kinder ausgehen, daraus folgt, dass auch die Eltern jung sind. Generell ist 25% Nachlass gegenüber dem Marktpreis erlaubt, der kom. Prüfungsverband spricht von 50%, der BGH von 40% (Bindungsfrist). Wichtig ist, dass die Gemeinde die Kriterien nach ihren Ziele formuliert à klare Linien setzen ! Die Erforderlichkeit muss geprüft werden!
„Freies Modell“
Das bodenpolitische Ziel ist es Auswärtigen eine Zuzug nach Vohburg zu ermöglichen, wobei ein Ortsbezug von Vorteil ist. Die Erforderlichkeit ergibt sich aus dem Druck nach günstigeren Grundstücken, aufgrund dessen entsteht aber nicht die Erforderlichkeit sich an den Verkehrswert zu orientieren. Dieses Modell unterliegt einem nicht so strengen Kriterienkatalog als das Familienmodell, wobei jedoch auch hier ein Kriterienkatalog erforderlich ist und ein Erwerb von außen möglich sein muss. Die Vergabe nach nur einem Modell ist für eine Kommune generell einfacher, insbesondere hinsichtlich der Kriterien im Vergleich. Für Vohburg sind jedoch beide Modelle wichtig, da die Stadt einerseits jungen Familien helfen will, als auch Bürgern, welche die Kriterien des „Familienmodells“ nicht erfüllen, sowie Bürger die nicht aus dem Gemeindegebiet sind, die Möglichkeit geben sich in der Gemeinde Vohburg anzusiedeln.
Wichtiger Aspekt:
Die Grundstücke sind immer aus dem Bodenvorrat der Gemeinde! Der Erwerb der Grundstücke durch die Gemeinde, im Zuge des sog. Einheimischenmodells, liegt meist im Verhältnis 40% : 60%, d. h. 40 % für die Gemeinde zum vergünstigten Preis und 60% zur Selbstvermarktung. Wichtig auch hier, es muss eine städtebauliche Zielsetzung verfolgt werden. Zum Vergleich das sog. „Weilheimer Modell“ – hierbei handelt es sich um ein Zwischenerwerbsmodell, d.h. die Gemeinde war nie Eigentümer des Baulandes.

Modell zum Erhalt von bestehender Bausubstanz:
„Gemeinde Allianz Hofheimer Land“ Zum Thema – Leerstand im Altort füllen. à das Gebäude muss mind. 3 Monate leer stehen
Förderungen möglich
50 €/qm Geschossfläche, max. € 10.000,--
10 Std. Beratung durch einen Architekten,
siehe hierzu: http://www.hofheimer-land.de/index.php?id=startseite
Städtebaulicher Rahmenplan
Gemeinde Uffing am Staffelsee, Erster Bürgermeister Rupert Wintermeier

Problemstellung:
- Thematik der Wochenendurlauber,
- Umstrukturierung im Ortskern durch Ersatzbauten,
- Verlust der Infrastruktur im Ortszentrum.

Ziele:
- Wachstum nicht um jeden Preis,
- Erhalt der städtebaulich prägenden Gebäudestruktur,
- Bei Umnutzungen müssen die Parkplätze und die Anlieferung gesichert sein,
- Prägendes Grün muss erhalten bleiben.

Der städtebauliche Rahmenplan liefert die Abwägung, welche die Basis des Bebauungsplan darstellt. Die Grundsätze der Bauleitplanung im Bestand – zur Bestandssicherung – sind, im § 1 Abs. 6, Nr. 5 + 4 BauGB verankert.
Es werden die Belange des Eigentumsrechts berücksichtigt, die Bestandssicherung für z. B. eine private Grünfläche, die städtebaulichen Gründe werden im Rahmenplan begründet. Es kann dann, die Sicherheit und Ordnung im Rahmen von Satzungen, gem. Art. 81 BayBO, festgeschrieben werden, Im Zuge des Rahmenplans hat sich die Gemeinde eine Ermächtigungsgrundlage geschaffen, die eine Bestimmtheit inkludiert und eine Verhältnismäßigkeit ausweist, hinsichtlich des noch gleichmäßig Vorhandenen. Auf der Grundlage des Rahmenplanes kann sich die Gemeinde unterschiedliche Satzungen erarbeiten, z.B. nur zur Regelung von Dächern und deren Aufbauten oder nur die bauliche Entwicklung auf den noch freien Grundstücken, sowie ganze Ortsgestaltungssatzungen, wie im Fall der Gemeinde Uffing, die ihre bestehende OGS überarbeitet und für den Bereich des Rahmenplanes auf dessen Ziele abgeändert hat.
Die bestehende OGS bleibt für alle anderen Gebiete verbindlich.

Vorkaufsrechtssatzungen können ein gutes Mittel der Gemeinde sein, sich Straßen- und Wegeflächen zu sichern um ein durchgängiges Fußgängernetz zu schaffen, oder um Grundstücke für öffentliche Nutzungen bei Verkauf erwerben zu können. Des Weiteren kann die Gemeinde auch eine Stellplatzsatzung, gem. Art 81 Nr. 4 BayBO erlassen, um z.B. die Anzahl der notwendigen Stellplätze neu zu regeln über die – Bekanntmachung des BStMI über Richtzahlen für die Berechnung der Stellplätze – hinaus. Hinweis: Bei Aufstellung oder Änderung von Stellplatzsatzungen ist ein Blick in die Stellplatzsatzungen großer Städte, wie z.B. München hilfreich, da hier alles sehr detailliert festgeschrieben und vielfach juristisch geprüft ist.

Innerortsbebauungsplan, Nachverdichtung im Außenbereich, Gemeinde Wessobrunn, Erster Bürgermeister Helmut Dinter

Das Gemeindegebiet umfasst eine Fläche von 52 qkm mit insgesamt 2.250 Einwohnern die sich auf 50 Ortsteile, Weiler und Einzelanwesen verteilen. Mit der Gebietsreform verloren die Gemeindeteile ihre Eigenständigkeit, die jedoch bis heute noch zu spüren ist. Oberstes Entwicklungsziel ist die Grundschulsicherung in der Gemeinde, neben weiteren städtebaulichen und demografischen Zielen. Die Nachverdichtung in den Kernorten zum Erhalt der Struktur ! Der Innerortsbebauungsplan dient hier zur Sicherung der städtebaulich prägenden Struktur (Lage und Höhenentwicklung der Gebäude im orträumlichen Verbund) und einer gemäßigten (dorfverträgliche) Bevölkerungsentwicklung.
Nachverdichtung im Außenbereich
Die Nachverdichtung eines Weilers – mit Wohnbebauung – im Rahmen einer Außenbereichssatzung, gem. § 35 Abs. 6 BauGB, ist nur für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung bereits vorhanden ist (im Einzelfall können hier bereits vier bzw. fünf Wohngebäude ausreichend sein) möglich. Dies ermöglichte der Gemeinde Wessobrunn durch Nachverdichtung des Bestandes mit Wohnen eine zusätzliche Erweiterung des Weilers mit Wohnen.

Vera Winzinger
Das Infoportal LAND wird gefördert von der BAYERISCHEN VERWALTUNG FÜR LÄNDLICHE ENTWICKLUNG    Ländliche Entwicklung in Bayern